close
تبلیغات در اینترنت
دانلود پایان نامه در مورد:بررسی تعهدات خریدار و فروشنده در عقد پیش فروش ساختمان

خانه | پست الکترونیک | آرشیو

دانلود فایل های آموزشی

دانلود نمونه سوال فايل هاي آموزشي و پژوهشي نقد و بررسي مظالب دانشگاهي پروژه هاي دانشجويي تحقيق و مقاله


دانلود پایان نامه در مورد:بررسی تعهدات خریدار و فروشنده در عقد پیش فروش ساختمان

برای دیدن پایان نامه اینجا کلیک کنید

   

 

فهرست علائم و اختصارات

 

ق.م……………………………………………………………………………………………………………………………………..قانون مدنی

ق.آ.د.م………………………………………………………………………………………………………………قانون آئین دادرسی مدنی

ق.پ.ف.س…………………………………………………………………………………………………..قانون پیش فروش ساختمان

ق.ث…………………………………………………………………………………………………………………………………….قانون ثبت

ق.ث.آ.آ…………………………………………………………………………………………………………….قانون ثبت اسناد و املاک

 

امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از اقسام شایع بیع املاك می‌باشد که این امر به دو صورت ممکن است انجام شود یک فرض صورتی است که آپارتمان به‌طور کامل ساخته شده و وجود خارجی دارد در این فرض بیع بر طبق قواعد عمومی نسبت به مال موجود صورت می‌گیرد و از این لحاظ با مشکلی مواجه نمی‌باشد فرض دیگر فروش آپارتمان هایي است که هنوز ساخته نشده و در آینده باید ساخته شود در این فرض آپارتمان وجود خارجی ندارد و فروشنده ملتزم به ساخت و تحویل آن می‌شود و یا به عبارت دیگر “پیش فروش آپارتمان” صورت می‌گیرد. قراردادي نو ظهور که به ظاهر با بعضی از احکام قانونی تعارض دارد از جمله ماده 361 ق.م این ماده مقرر می‌دارد “اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است” حال آنکه در فرض مزبور مبیع در زمان قرارداد وجود خارجی ندارد. مهم‌ترین مسئله در رابطه با قرارداد پیش فروش آپارتمان، توصیف حقوقی چنین قراردادهایی می‌باشد، نظرات مختلفی در این رابطه مطرح شده است لیکن آنچه از مفاد قرارداد پیش فروش آپارتمان و قصد و خواست مشترك طرفین بر می‌آید این است که قرارداد پیش فروش آپارتمان نمی‌تواند یک قرارداد خصوصی و یا صرفاً یک تعهد به بیع یا وعده متقابل بیع باشد بلکه قصد طرفین از انعقاد این قرارداد بیع می‌باشد. به عبارت دقیق‌تر قرارداد پیش فروش آپارتمان هاي ساخته نشده از نوع بیع معلق است و بیع معلق هم نوعی از عقد معلق می‌باشد و در صحت عقد بیع معلق نیز با توجه به مقررات قانون مدنی تردید وجود ندارد.در این پایان نامه سعی گردیده به این سوالات پاسخ داده شود که اگر فروشنده در اجرای قرارداد تاخیر کند چه ضمانت اجرایی وجود دارد و چنانچه فروشنده مبیع را به غیر انتقال دهد،این انتقال چه حکمی دارد و در نهایت چنانچه در قرارداد شرط شود در صورت تاخیر خریدار در پرداخت ثمن،فروشنده می تواند ضمن استفاده از حق فسخ مبیع را به غیر واگذار کند این انتقال چه حکمی دارد؟ روش تحقیق در این پایان نامه به صورت کتابخانه ای می باشد.

 

 

 

مسکن و سر پناه از جمله نیازهای اولیه و ضروری انسان هاست. در طول تاریخ و از ابتدا انسان به دنبال سرپناهی برای فرار و نجات از بلایا و ناملایت های طبیعت اطراف خویش بوده است. از انسان های اولیه تا آپارتمان نشین امروزی تفاوت های بسیاری وجود دارد، ولی این دو گروه در یک امر اشتراک دارند، هر دو به زندگی و ادامه آن نیاز دارند.

در طول تاریخ و به دنبال گذر کردن انسان از دوره های مختلف تاریخی انسان موفق شد از بدویت، خارج و تبدیل به انسان ابزار ساز شود. ابزار سازی به بشریت کمک کرد تا بتواند تحولی عمیق در محیط و طبیعت اطراف خویش ایجاد کند. سرپناه و مسکن انسان نیز دچار دگرگونی فراوان شد. انسانهای اولیه کم کم توانسته اند خانه هایی را با چوب و سنگ و دیگر مصالح ابتدایی بنا کنند و در کنار آن در زمین های اطراف کشاورزی کنند.

تحول و پیشرفت در مسکن همچنان ادامه یافت. مصالح و مواد تشکیل دهنده ساختمانها از حالت ابتدایی خارج شدند و تبدیل به مصالح پیچیده امروزی گردیدند. اگر زمانی خانه های انسانها در مقابل بلایای طبیعی مثل زلزله، سیل، کوچکترین مقاومتی نداشتند و به سرعت خراب می شدند.

امروزه ساختمان ها بواسطه ی محاسبات دقیق مهندسان و مصالح مقاوم در مقابل سیل و زلزله مقاومت های  بسیار بالایی از خود نشان می دهند. تحول و بهبود مصالح یک نتیجه طبیعی در بر داشت، منازل و خانه ها هزینه ی تمام شده ی گزافی پیدا کردند از خرید زمین گرفته، تا نقشه کشی و طراحی ساختمان از یک سو و از سوی دیگر هزینه ی کارگران، تراکم، مصالح و… منجر به این امر شد که قیمت خانه ها افزایش یابد. این مسئله از سوی دیگر سبب شد تا ساخت ساختمان  به سرمایه اولیه هنگفتی نیاز داشته باشد.

بنابراین جامعه با یک مشکل جدی مواجه شد. از یک سو خریدارانی قرار داشتند که توانایی تهیه ی مسکن به صورت نقدی و یکباره را نداشتند، از سوی دیگر سازندگانی وجود داشتند که سرمایه اولیه آن ها وافی برای ساخت ساختمان های مدرن و مطابق با استاندارد نبود. جامعه این بار نیز مانند دیگر مشکلات خود، دست به کار شد و تصمیم به ابداع قرارداد جدیدی به نام قرارداد پیش فروش ساختمان گرفت. قراردادی که هر دو مشکل را یکجا حل می کند. خریداران در این قرارداد می توانند ثمن و مبیع ساختمان ها را به صورت اقساط نه به صورت یکجا، بپردازند. از طرف دیگر سازندگان نیز می توانند قبل از اقدام به ساخت ساختمان، مبلغی از سرمایه را از خریداران دریافت کنند.

در چند دهه اخير، مسكن يكي از بزرگترين دغدغه های افراد جامعه بوده است. درسالهاي بعد از انقلاب نظر به افزايش جمعيت طبيعتا نياز به مسكن نيز افزايش پيدا كرد و با توجه به محدوديت و گران قيمت بودن زمين هاي شهري، اشخاصي كه در ساخت و ساز فعاليت داشتند به ساختن آپارتمان و انبوه سازي روي آوردند. اما در ساختن چنين پروژه هايي هم سازندگان كه فروشندگان آينده آن بودند نياز به سرمايه داشتند و هم از طرف ديگر، خريداران نيز اصولا با توجه به قيمت بالاي مسكن توانايي پرداخت يكجاي ثمن را نداشتند و اين نياز خود سبب بوجود آمدن يك قرارداد عرفي به نام قرارداد پيش فروش آپارتمان شد كه شرايط و حدود و ثغور آن قانونا مشخص نبود و حتي دادگاه ها در ابتدا در صحت چنين قراردادي تأمل مي كردند و رويه قضايي ثابتي وجود نداشت، اما نظر به نياز شديد و عرف حاكم بر اين قضيه، رويه قضايي نيز به صحيح دانستن اين قراردادها روي آورد. در سالهاي اخير دعاوي كثيري در اين خصوص در دادگاه ها مطرح گرديد كه در نهايت در سال 1389 با نگاه به تمامي اين مشكلات، قانوني به نام قانون پيش فروش ساختمان به تصويب مجلس رسيد كه موجب از بين رفتن عرف بر اين قراردادها گرديد.

ويژگي هاي خاص اين قرارداد، سبب نوعي دخالت حقوق عمومي در حقوق خصوصي شده و قوانين امري و ابتكارات خاصي در اين قانون پيش بيني شده است. اين قانون اصولا در جهت حمايت از پيش خريدار است. مواردي از ابتكارات خاص اين قانون به طور مثال عبارت اند از: لزوم تصريح يازده مورد در قرارداد از جمله تعيين داوران(ماده 2)، لزوم تنظيم سند رسمي(ماده 3) و تدريجي بودن مالكيت(ماده 13).

 

«تعهدي كه فروشنده نسبت به ساختن و تحويل دادن آپارتمان به گردن دارد تعهد به نتيجه است يعني در صورتي به عهد خود وفا كرده است كه نتيجه مطلوب در قرارداد را به دست آورد و گرنه مسئول عهدشكني خويش است.».

«شرط گاه آثار حقوقي عقد را مقيد مي سازد و اجراي آن را به تاخير مي اندازد و گاه اين آثار را منوط و معلق به وقوع حادثه خارجي مي سازد قسم نخست را شروط تقييدي و قسم دوم را شروط تعليقي مي نامند.».

«يكي از مظاهر زندگي مدرن امروز احداث واحدهاي ساختماني تجاري يا مسكوني عمدتا عمودي در قالب مجتمع و فروش اينگونه تاسيسات قبل از احداث مي باشد كه در ابتدا مستلزم انعقاد قراردادهايي است كه از آن به قراردادهاي ساخت و ساز تعبير مي شد كه در نوع خود جديد و ابداعي محسوب مي شود.».

 

ه. فرضيات

 



+ نوشته شده در یکشنبه 25 تير 1396 ساعت 15:47 توسط aaaa | | تعداد بازدید : 10

مطالب قبلی

صفحات وبلاگ

منوی اصلی

تبلیغات

دسته بندی خبر ها

نظر سنجی

درباره ی ما


آرشیو

پیوند های وبلاگ

امار وبلاگ

امکانات


Powered By
rozblog.com

کلیه ی حقوق مادی و معنوی وبلاگ postch محفوظ می باشد.