close
تبلیغات در اینترنت
دانلود پایان نامه با موضوع:بررسی تعهدات خریدار و فروشنده در عقد پیش فروش ساختمان

خانه | پست الکترونیک | آرشیو

دانلود فایل های آموزشی

دانلود نمونه سوال فايل هاي آموزشي و پژوهشي نقد و بررسي مظالب دانشگاهي پروژه هاي دانشجويي تحقيق و مقاله


دانلود پایان نامه با موضوع:بررسی تعهدات خریدار و فروشنده در عقد پیش فروش ساختمان

برای دیدن پایان نامه اینجا کلیک کنید

   

 

 

مقدمه

الف . تعريف مسأله

در چند دهه اخير، مسكن يكي از بزرگترين دغدغه های افراد جامعه بوده است. درسالهاي بعد از انقلاب نظر به افزايش جمعيت طبيعتا نياز به مسكن نيز افزايش پيدا كرد و با توجه به محدوديت و گران قيمت بودن زمين هاي شهري، اشخاصي كه در ساخت و ساز فعاليت داشتند به ساختن آپارتمان و انبوه سازي روي آوردند. اما در ساختن چنين پروژه هايي هم سازندگان كه فروشندگان آينده آن بودند نياز به سرمايه داشتند و هم از طرف ديگر، خريداران نيز اصولا با توجه به قيمت بالاي مسكن توانايي پرداخت يكجاي ثمن را نداشتند و اين نياز خود سبب بوجود آمدن يك قرارداد عرفي به نام قرارداد پيش فروش آپارتمان شد كه شرايط و حدود و ثغور آن قانونا مشخص نبود و حتي دادگاه ها در ابتدا در صحت چنين قراردادي تأمل مي كردند و رويه قضايي ثابتي وجود نداشت، اما نظر به نياز شديد و عرف حاكم بر اين قضيه، رويه قضايي نيز به صحيح دانستن اين قراردادها روي آورد. در سالهاي اخير دعاوي كثيري در اين خصوص در دادگاه ها مطرح گرديد كه در نهايت در سال 1389 با نگاه به تمامي اين مشكلات، قانوني به نام قانون پيش فروش ساختمان به تصويب مجلس رسيد كه موجب از بين رفتن عرف بر اين قراردادها گرديد.

ويژگي هاي خاص اين قرارداد، سبب نوعي دخالت حقوق عمومي در حقوق خصوصي شده و قوانين امري و ابتكارات خاصي در اين قانون پيش بيني شده است. اين قانون اصولا در جهت حمايت از پيش خريدار است. مواردي از ابتكارات خاص اين قانون به طور مثال عبارت اند از: لزوم تصريح يازده مورد در قرارداد از جمله تعيين داوران(ماده 2)، لزوم تنظيم سند رسمي(ماده 3) و تدريجي بودن مالكيت(ماده 13).

 

ب .پيشينه تحقيق

2- «شرط گاه آثار حقوقي عقد را مقيد مي سازد و اجراي آن را به تاخير مي اندازد و گاه اين آثار را منوط و معلق به وقوع حادثه خارجي مي سازد قسم نخست را شروط تقييدي و قسم دوم را شروط تعليقي مي نامند.»(كاتوزيان، 1383: 124/3)

 

سوالات تحقيق

 

ه. روش تحقيق

ي. تقسيم مطالب

در اين پايان نامه در فصل اول به طور مختصر به کليات پرداخته و در مورد تاريخچه قرارداد پيش فروش ساختمان و ماهيت اين قرارداد بحث خواهيم کرد. مباحث اصلي اين پايان نامه در فصل دوم و سوم بررسي مي شود. در فصل دوم به شرايط ماهوي قرارداد پيش فروش مي پردازيم. شرايط قرارداد پيش فروش ساختمان که همان شرايط عمومي صحت معاملات است را در چهار مبحث بررسي مي کنيم، مهمترين شرط در شرايط ماهوي طريقه اعلام اراده در قرارداد پيش فروش است که ما به اين پرسش پاسخ خواهيم داد که آيا قرارداد پيش فروش که به صورت سند رسمي در دفتر خانه تنظيم نيافته اصولا صحيح است؟ جواب اين سوال در عمل آثار فراواني را در زندگي اجتماعي و اقتصادي مردم به ويژه پيش خريداران به دنبال خواهد داشت که در پاسخ به آن از نظريات استادان حقوق و فتاواي مراجع تقليد در موارد مشابه استفاده مي کنيم، و پس از آن به ساير شرايط ماهوي مثل موضوع معامله که در قرارداد پيش فروش ظاهرا موجود نيست مي پردازيم.

در فصل دوم نيز از شرايط شکلي قرارداد پيش فروش بحث خواهيم کرد و در آن ضمن بحث از شرايط پيش و حين تنظيم قرارداد پيش فروش، به اين سوال پاسخ مي دهيم که قانونگذار با چه ضمانت اجرايي مي تواند طرفين قرارداد پيش فروش را از از بنگاه هاي خريد و فروش مسکن جدا و به سوي دفاتر اسناد رسمي ترغيب و هدايت کند تا مهمترين شرط شکلي قرارداد تحقق يابد.    

                         

 

فصل اول :

کليات

 

فصل اول: کليات

قبل از ورود در مباحث اصلي لاجرم مي بايست کليات موضوع را مورد بحث و بررسي قرار داد. لذا در فصل نخست که به کليات پرداخته مي شود ما آن را در دو مبحث تاريخچه و ماهيت قرارداد پيش فروش ساختمان توضيح خواهيم داد. در مبحث اول و در بيان تاريخچه با توجه به عدم پيشينه، بيشتر به رويدادهاي سده اخير خواهيم پرداخت و در مبحث دوم يعني در بررسي ماهيت قرارداد پيش فروش ساختمان، انواع قراردادهايي که از سوي حقوقدانان به عنوان ماهيت اين قرارداد نام برده شده را توضيح خواهيم داد.

قرارداد پيش فروش ساختمان با اين عنوان، سابقه تاريخي چنداني ندارد. در فقه در مورد قراردادي که از آن به سفارش ساخت کالا نام برده شده به عنوان استصناع بحث گرديده که بيشتر به اموال کلي مربوط مي شود نه عين معين، مانند سفارش ساختن ظروف و کفش. البته امروزه عقد استصناع در اينها خلاصه نشده بلکه گاه متعلق استصناع خلق اثر هنري مانند نقاشي و خطاطي است و گاه متعلق به ساخت مصنوعات گرانبها همچون ساخت هواپيما و کشتي و تجارتهاي بين المللي است.(نقدي و حيدريان، 1389: 166/24) اما در فقه در خصوص سفارش ساخت آپارتمان که مال کلي محسوب نمي شود آن هم به شکل امروزي بحثي به ميان نيامده است. اين قرارداد يک تاسيس حقوقي جديدي بوده که با توجه به شرايط اقتصادي و اجتماعي امروزي به وجود آمده و افزايش جمعيت و مشکلات عديده مردم در امر تهيه مسکن به عنوان يک نياز ضروري ابتدايي و عدم قدرت خريد اکثريت مردم به خريد نقدي، رشد روزافزون آن را فراهم ساخته است. بنابراين، در گذشته به دليل عدم وجود مشکلات مذکور و نيز نبود جامعه شهر نشيني اساسا مورد بحث قرار نگرفته و فقها در مورد آن مطلبي نگفته اند.

در حقوق ما در سال 1317 وزارت دارايي با مشارکت بانک ملي ايران، بانک رهني را تاسيس کرد. اين بانک هدف خود را تهيه و اجراي طرح هاي خانه سازي براي قشر کم درآمد و متوسط اعلام نمود و به متقاضيان وام مسکن اعطا مي کرد. از اختيارات اين بانک، تاسيس شرکت هايي بود که با سرمايه عمومي يا خصوصي در ساخت مسکن مشارکت مي کردند. در سال 1323 بانک رهني با خريد 12 هکتار از اراضي شرق تهران در فرح آباد، ساخت 400 دستگاه واحد مسکوني را در مجموعه اي به همين نام آغاز کرد. در سال 1331 دولت بانک ساختمان را تاسيس کرد که وظيفه اش نقشه برداري و تقسيم زمين مطابق با اصول شهرسازي و فروش آن بود اين بانک تا سال1342 چندين پروژه انبوه سازي داشت، مانند: مجموعه سازي کوي نارمک، کوي کالاد و کوي لويزان.(عليزاده، 1382 :10) به دنبال پيروزي انقلاب اسلامي، و در سال 1358 براساس طرح ادغام بانکها مصوب 17/3/1358 شوراي انقلاب، از ادغام بانک رهني ايران و بانک ساختمان و چند بانک ديگر بانک مسکن تشکيل گرديد.(سايت بانک مسکن  http://bank-maskan.ir)

در برنامه اول(1372-1368) دولت در نخستين تصميم، سهم خود از کل سرمايه گذاري هاي بخش مسکن را به حدود 6 درصد کاهش داد. در برنامه عمراني دوم (1378-1374) باز هم سهم خود را از تشکيل بخش مسکن تقليل داده و به 5 درصد رساند. در اين برنامه بر مواردي مانند استفاده از معافيت هاي مالياتي، تخفيف در ميزان عوارض مختلف پرداختي براي ساخت و ساز، دريافت زمين به قيمت دولتي و استفاده از تسهيلات بانکي با هدف حمايت از انبوه سازي تاکيد ورزيد و همين امر به تاسيس و راه اندازي شرکتهاي خصوصي و سرمايه گذاري اشخاص حقيقي در ساخت و ساز واحدهاي آپارتماني و رونق بازار ساخت و ساز منجر شد و اين شرکت ها به منظور تامين بخشي از منابع مالي خويش اقدام به پيش فروش واحدهاي آپارتماني قبل از ساخت نمودند و هر يک بنا به سليقه و در حد اطلاعات حقوقي خود قراردادهايي متنوع که البته همگي حافظ منافع توليدکنندگان بود نه مصرف کنندگان، تنظيم کردند. در برنامه سوم عمراني (1383-1379) دولت به موضوع حمايت از انبوه سازي اشاره اي صريح دارد. اين امر عملا گستره فعاليت هاي انبوه سازي را وسعت مي دهد و حوزه مداخلات قانونگذار را يادآور مي شود تا قوانين مربوطه متناسب با چنين گستره اي تدوين شود.(زرنگار، 1385: 3)

در اکثر کشورهاي پيشرفته از سيستم پيش فروش واحد مسکوني به عنوان يکي از منابع عمده تامين مالي مسکن استفاده مي شود. حتي در تعدادي از کشورها بانکها تا زماني که حداقل 60 درصد پروژه هاي مسکوني تکميل نگردند، اساسا در آن پروژه ها مشارکت نمي نمايند. در کشور ما از سيستم سنتي پيش فروش به دليل اشکالات فراوان آن از قبيل عدم امنيت کافي، نگراني پيش خريدار از عدم اجراي به موقع تعهدات از طرف پيش فروشنده و … استفاده نمي شد تا اينکه لايحه اي به منظور حمايت از پيش خريداران و انبوه سازان مسکن در تاريخ 17/10/58 توسط شوراي انقلاب به صورت ماده واحده اي تصويب شد.(ممي زاده، 1386: 101/78)

 



+ نوشته شده در یکشنبه 25 تير 1396 ساعت 15:47 توسط aaaa | | تعداد بازدید : 13

مطالب قبلی

» کسب درآمد از سایتای برون سپاری
» پایان نامه ارشد : جایگاه جا و زمان در فقه و حقوق
» فروش فایل پایان نامه : حقوق متهم در مرحله احضار
» پایان نامه : ارتباط بزه دیدگی با بزهکاری زنان با فرمت ورد
» پایان نامه ارشد: رابطه بزه دیدگی با بزهکاری زنان
» پایان نامه : عملکرد مهاربند کمانش ناپذیر و تعیین پارامترهای عملکرد لرزه ای مورد استفاده استاندارد 2800 ایران -فروش فایل
» کسب درآمد از سایت های برون سپاری (دورکاری) در ایران
» gl/l (1180)
» پایان نامه-45- ریسرچ دانشگاه
» فول تکست-4444- دانلود نمونه پایان نامه

صفحات وبلاگ

منوی اصلی

تبلیغات

دسته بندی خبر ها

نظر سنجی

درباره ی ما


آرشیو

پیوند های وبلاگ

امار وبلاگ

امکانات


Powered By
rozblog.com

کلیه ی حقوق مادی و معنوی وبلاگ postch محفوظ می باشد.